Die Kostenverteilung ergibt sich aus § 16 Wohnungseigentumsgesetz (Nutzungen, Lasten und Kosten) sowie aus der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung (Hausgeld / Lasten und Kosten) der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Regelungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung haben Vorrang vor dem Gesetz und sind zu bestimmten Kostenpositionen konkreter.
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Buchhaltung
Im Wirtschaftsplan werden die geplanten, voraussichtlichen Kosten für das Wirtschaftsjahr vom Verwalter zur Beschlussfassung auf der Versammlung vorgelegt. Daraus ergibt sich auf Grundlage der für die WEG in der Teilungserklärung oder per Beschluss festgelegten Verteilungsschlüssel das monatlich vom Eigentümer zu leistende Hausgeld. Die Jahresabrechnung ist die Endabrechnung der tatsächlich angefallenen Kosten im Wirtschaftsjahr, welche nach Ablauf des Abrechnungsjahres auf Grundlage der für die WEG in der Teilungserklärung oder per Beschluss festgelegten Verteilungsschlüssel erstellt wird. Aus der Abrechnung ergeben sich für die Wohnungseigentümer entweder Guthaben oder Fehlbeträge. Die Beschlussfassung zur Abrechnung erfolgt auf der nächsten Versammlung.
Das Hausgeld ist der gemäß § 16 Wohnungseigentumsgesetz vom Wohnungseigentümer als monatliche Vorauszahlung zu zahlende Anteil an den Lasten und Kosten, welche sich aus dem vorab beschlossenen Wirtschaftsplan ergeben. Darin enthalten sind die Beiträge zu den Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Zuweisungen zur Instandhaltungsrücklage und die Verwaltungskosten. Über die mit dem Hausgeld gezahlten Beiträge hat der Verwalter einmal jährlich abzurechnen.
Die Soll-Instandhaltungsrücklage ist die Summe der gemäß Wirtschaftsplan beschlossenen Instandhaltungszuweisungen nach Abzug der Instandhaltungsabgänge unter der Voraussetzung, dass alle Wohnungseigentümer ihrer Beitragszahlungspflicht zur Instandhaltung nachgekommen sind. Bei der Ist-Instandhaltungsrücklage, welche die tatsächlich vorhandene Instandhaltungsrücklage widerspiegelt, ist der vorgenannte Betrag um die nicht erbrachten Beitragsleistungen der Eigentümer zur Instandhaltungsrücklage reduziert.
Versammlung
Die Niederschrift wird gemäß § 24, Abs. 6, Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz vom Versammlungsleiter und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter unterschrieben. Die Unterzeichnenden müssen bei der Versammlung anwesend gewesen sein.
Gemäß § 24, Abs. 6, Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz ist über die in einer Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse eine Niederschrift (Protokoll) zu erstellen. Diese enthält Angaben zur Bezeichnung der Wohnungseigentümergemeinschaft, dem Versammlungsort, den Versammlungstag und – zeitraum, die Anzahl der insgesamt vertretenen Stimmen sowie die Tagesordnung inkl. der Abstimmungsergebnisse. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschrift einzusehen
Verwaltung des Wohnungseigentums
Im Allgemeinen ist die Vertretungsvollmacht schriftlich spätestens bei Beginn der Versammlung dem Versammlungsleiter vorzulegen. Ein Fax oder ein übersendetes Dokument per E-Mail genügen in diesem Fall.
Grundsätzlich ist eine Vertretung in der Eigentümerversammlung zulässig.
Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. Sofern eine Notwendigkeit besteht (z. B. bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen) kann die Einberufung weiterer Versammlungen sinnvoll/erforderlich sein.
Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen. In besonders dringlichen Fällen kann sie kürzer sein.
Die Aufgaben des Beirats sind:
- die Unterstützung des Verwalters bei der Durchführung seiner Aufgaben
- die Prüfung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Rechnungslegung der Kostenanschläge sowie Stellungnahme dazu
Der Verwaltungsbeirat ist neben der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter das dritte Organ der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Er ist allerdings nicht zwingend vorgeschrieben, d. h. seine Bestellung kann auch ausgeschlossen werden. Die Wohnungseigentümer beschließen durch Stimmenmehrheit seine Bestellung, deren Dauer im Gegensatz zur Verwalterbestellung zeitlich nicht begrenzt ist.
Im Wirtschaftsplan werden die geplanten, voraussichtlichen Kosten für das Wirtschaftsjahr vom Verwalter zur Beschlussfassung auf der Versammlung vorgelegt. Daraus ergibt sich auf Grundlage der für die WEG in der Teilungserklärung oder per Beschluss festgelegten Verteilungsschlüssel das monatlich vom Eigentümer zu leistende Hausgeld.
Die Jahresabrechnung ist die Endabrechnung der tatsächlich angefallenen Kosten im Wirtschaftsjahr, welche nach Ablauf des Abrechnungsjahres auf Grundlage der für die WEG in der Teilungserklärung oder per Beschluss festgelegten Verteilungsschlüssel erstellt wird. Aus der Abrechnung ergeben sich für die Wohnungseigentümer entweder Guthaben oder Fehlbeträge.
Das Hausgeld ist der vom Wohnungseigentümer als monatliche Vorauszahlung zu zahlende Anteil an den Lasten und Kosten, welche sich aus dem vorab beschlossenen Wirtschaftsplan ergeben. Sowie die Zuweisungen zur Instandhaltungsrücklage und die Verwaltungskosten.
Verwalterbestellung darf für höchstens fünf Jahre erfolgen. Im Falle der ersten Bestellung nach Wohnungseigentumsbegründung darf der Verwalter für höchstens drei Jahre bestellt werden.
Ein Verwalter wird über einen Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmmehrheit bestellt.
Die Teilungserklärung wird benötigt, um Wohnungseigentum zu begründen. Der teilende Eigentümer erklärt gegenüber dem Grundbuchamt die Grundstücksaufteilung in Sondereigentum verbundenen mit Miteigentumsanteilen am gemeinschaftlichen Eigentum.
Zum Gemeinschaftseigentum zählen die Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen, die nicht im Eigentum eines Dritten oder im Sondereigentum stehen.
Das Sondereigentum an einer Wohnung verbunden mit einem Miteigentumsanteil an dem Gemeinschaftseigentum.
Das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist in rechnerische Bruchteile aufgeteilt Bei Teilung eines Wohnhauses in eine Eigentümergemeinschaft wird festgelegt wie viele Miteigentumsanteile auf ein Sondereigentum entfallen.
Das Sondereigentum ist entweder das Eigentum an einer Wohnung oder an abgeschlossenen, aber nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Mit jedem Sondereigentum ist ein Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden.
Neben dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gilt auch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB)
Nach der Verkündung des Abstimmungsergebnisses durch den Verwalter ist eine Änderung des Abstimmungsverhaltens eines Eigentümers nicht möglich.
Bei grundsätzlich möglichen Mehrheitsbeschlüssen ist ein Beschluss wirksam gefasst, wenn grundsätzlich mehr abgegebene Ja-als Nein-Stimmen gezählt werden. Bei Stimmengleichheit gilt ein Beschluss als nicht zustande gekommen.
- Kopfprinzip
- Wohnungseinheiten
- Miteigentumsanteile
Stimmenthaltungen sind nicht zu werten und gelten daher auch nicht als Nein-Stimmen.
Der Umlaufbeschluss ermöglichst außerhalb einer Wohnungseigentümerversammlung im sog. Umlaufverfahren eine Beschlussfassung; zwingende Voraussetzung ist jedoch, dass alle Wohnungseigentümer in Textform zustimmen und der Verwalter den Beschluss (z.B. durch Rundschreiben/ Rundmail) verkündet.
Ein Beschluss ist im Regelfall zustande gekommen, wenn er mit der im Wohnungseigentumsgesetz oder in der Gemeinschaftsordnung geforderten Stimmenmehrheit (mehr Ja- als Nein-Stimmen) der anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümer gefasst wurde und vom Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung verkündet wurde.
