Zehn Fragen und Antworten …

… rund um das Wohnen in Oldenburg.

 

1. Oldenburg wird bald mehr als 170.000 Einwohner haben. Wie viele Wohnungen werden für sie gebraucht?

Dazu liegen nach Angaben der Stadt Oldenburg keine belastbaren Zahlen vor. Man geht aber davon aus, dass in den kommenden Jahren die Zahl der genehmigten und gebauten Wohnungen bei etwa 1.000 im Jahr liegen dürfte, möglicherweise sogar etwas darüber. So sind etwa auf dem Fliegerhorst rund 1.000 Wohneinheiten geplant, im Baugebiet Am Bahndamm weitere 350. Die Stadt Oldenburg erwartet, mit diesen Bauvorhaben den gestiegenen Bedarf durch den Einwohnerzuwachs decken zu können.

2. Wie viele Wohnungen stehen in Oldenburg tatsächlich zur Verfügung?

Die Zahl der Wohnungen lag Ende 2016 bei 86.716, die Zahl der Wohngebäude bei 43.762. Die GSG OLDENBURG führt in ihrem Bestand derzeit etwa 7.600 Wohneinheiten direkt in Oldenburg und etwa 300 im Landkreis Oldenburg. Die Zahl wächst dabei aufgrund zahlreicher laufender Bauvorhaben stetig.

3. Für wen fehlen Wohnungen – und warum?

Nach Angaben des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (GDW) fehlen deutschlandweit zurzeit rund 1,1 Millionen Wohnungen. Insbesondere in größeren Städten entstünden nur zwei Drittel der tatsächlich notwendigen Neubauten. Oldenburg ist von der Entwicklung nicht abgekoppelt. Jahr für Jahr wächst die Stadt um rund 1.200 Menschen. Ein großer Teil davon sind Singles und Senioren. Sie benötigen in der Regel keine Einfamilienhäuser, sondern eher kleine Wohnungen, etwa bis 50 Quadratmeter. „Aber in Oldenburg wurde und wird doch viel gebaut“, werden Sie vielleicht sagen. Das stimmt. Allerdings handelt es sich in der Regel um Wohnraum zu einem Mietpreis ab etwa 7,50 Euro. Deutlich zu viel für einen großen Teil der Wohnungssucherenden in der Stadt.
Bei der GSG OLDENBURG stehen Jahr für Jahr etwa 5.000 Menschen auf den Wartelisten, in der Hoffnung eine Wohnung anmieten zu können. Die Durchschnittsmiete beträgt hier nur 5,61 Euro. (Stand: 31.10.2018). Um auf die vielfältigen Bedürfnisse der Wohnungssuchenden reagieren zu können, bietet die GSG OLDENBURG Wohnungen in unterschiedlichster Lage, Größe, Ausstattung und daher auch zu verschiedensten Mietpreisen an.

4. Was ist gemeint, wenn von „bezahlbarem Wohnraum“ die Rede ist?

Diese Formulierung ist missverständlich. „Bezahlbar“ ist schließlich jeder Wohnraum – fragt sich nur, von wem. Der Begriff wird in den meisten Fällen statt des Wortes „preiswert“ verwendet. Aber auch hier die Frage: Was versteht man darunter?
Zur Ermittlung der Bezahlbarkeit wird das Nettoeinkommen eines Haushalts herangezogen. Branchenkenner sind der Auffassung, dass nicht mehr als etwa ein Drittel davon für die Warmmiete aufgewendet werden sollte.
Realistisch ist dieser Wert schon lange nicht mehr. Nach Angaben der Hans-Böckler-Stiftung gibt es in Deutschland fast sechs Millionen Haushalte, bei denen der Anteil deutlich höher liegt. Während Haushalte mit mehr Geld der Studie zufolge 17,2 Prozent ihres Einkommens für die Bruttokaltmiete aufwenden müssen, sind es bei Haushalten an der Armutsgrenze 39,7 Prozent. Alles in allem fehlen in den 77 deutschen Großstädten – und dazu zählt auch Oldenburg – 1,9 Millionen bezahlbare Wohnungen.

5. Was bezeichnet man genau als „sozialen Wohnungsbau“?

Unter „sozialem Wohnungsbau“ versteht man den staatlich geförderten Bau von Wohnungen. Eine Förderung erhält man aktuell vom Land Niedersachsen beziehungsweise von der NBank. Sie ist immer mit einer Preis- und Belegungsbindung verknüpft. Das bedeutet, dass Wohnungen für 20 oder 30 Jahre an bestimmte Miethöhen und Einkommensgrenzen gebunden sind. Die Einhaltung dieser Miethöhen wird von der jeweiligen Kommune überwacht. Ebenso prüft sie das Haushaltseinkommen vor Abschluss eines Mietvertrages über eine öffentlich geförderte Wohnung. Die Einhaltung der Einkommensgrenzen wird mit der Ausstellung eines Wohnberechtigungsscheins dokumentiert. Somit können nur bestimmte Personenkreise öffentlich geförderte Wohnungen anmieten. In Oldenburg ist der Bestand im sozialen Wohnungsbau im letzten Jahrzehnt um 19 Prozent von 3.850 auf 3.120 gesunken. Wer Miethäuser baut, kann Zuschüsse vom Staat bekommen. Die genauen Regelungen stehen für Niedersachsen im Niedersächsischen Wohnraumfördergesetz (NWoFG).

6. Wer darf in eine Sozialwohnung ziehen?

Um in eine mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung einzuziehen, wird ein sogenannter „Wohnberechtigungsschein“ benötigt. Einen Anspruch darauf haben Wohnungssuchende, die sich nicht nur vorübergehend im Bundesgebiet aufhalten, auf längere Dauer einen Wohnsitz begründen wollen und deren Nettoeinkommen bestimmte Grenzen nicht überschreitet.
Bei Alleinstehenden liegt diese Grenze bei 17.000 Euro Nettoeinkommen. Ihnen steht eine Wohnfläche von bis zu 50 qm zu. Leben zwei Personen in einem Haushalt, ist die Einkommensgrenze bei 23.000 Euro. Zwei Wohnräume mit insgesamt 60 qm werden für angemessen gehalten. Haushalte mit drei Mitgliedern dürfen höchstens ein Nettoeinkommen in Höhe von 26.000 Euro im Jahr haben. Hier geht es um drei Räume mit insgesamt 75 qm. Für jede weitere zum Haushalt gehörende Person (auch Kinder) erhöht sich die Einkommensgrenze um 3.000 Euro und die angemessene Wohnfläche um 10 qm oder einen Raum. Bei Schwerbehinderten mit einer mindestens 50-prozentigen Beeinträchtigung wird zusätzlich ein Freibetrag von 4.000 Euro angesetzt.
Weitere Auskünfte zum Wohnberechtigungsschein gibt es direkt bei den Kommunen am eigenen Wohnsitz. In Oldenburg beim ServiceCenter der Stadt Oldenburg, Telefon 0441 235 4444 oder über die Homepage der Stadt Oldenburg unter dem Stichwort „Wohnberechtigungsschein“.

7. Warum gibt es beim sozialen Wohnungsbau heute Engpässe?

Die Geschichte des sozialen Wohnungsbaus galt lange als Erfolgsstory. Hunderttausende von Mietern fanden hier eine preiswerte Wohnung. Ende der 1980er Jahre allerdings zog sich der Bund aus der Förderung zurück. Das führte zu einem deutlichen Bedeutungsverlust des sozialen Wohnungsbaus. Die Aufhebung der Gemeinnützigkeit sorgte ferner dafür, dass Sozialwohnungen nicht mehr durch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz gebunden waren. So wurden Privatisierung und Renditemaximierung möglich. Für private Investoren ist sozialer Wohnungsbau angesichts stetig steigender Baupreise aber nicht lukrativ. Deshalb ist vor allem in den Städten nicht mehr genügend günstiger Wohnraum vorhanden. Beispiel 2011: In diesem Jahr wurden in Deutschland rund 12.000 Mietwohnungen neu gebaut. Zugleich fielen aber zwischen 70.000 und 100.000 Wohnungen aus der Bindung des sozialen Wohnungsbaus. Sie durften also zu marktgängigen Preisen angeboten werden und stehen nicht mehr für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung. Alles in allem ging der Bestand an preislich gebundenen Wohnungen nach Angaben des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (GDW) in den letzten 15 Jahren um mehr als 1,1 Millionen auf nur noch 758.000 zurück.

8. Warum befasst sich die GSG so intensiv mit dem Thema „sozialer Wohnungsbau“?

Seit ihrer Gründung im August 1921 hat die „Gemeinnützige Siedlungsgesellschaft Oldenburg GmbH“ sich immer um die Wohnbelange der sogenannten „kleinen Leute“ gekümmert. Als Ende der 1980er Jahre das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz abgeschafft wurde, wandelte sie sich zur „GSG Oldenburg Bau- und Wohngesellschaft mbH“. Doch die Gesellschafter fühlten sich der Tradition
verpflichtet. Sie schrieben die freiwillige Beachtung gemeinnütziger Ziele sogar in ihrem Gesellschaftervertrag fest. Aber das Bekenntnis zum sozialen Wohnungsbau ist keine Nostalgie. Das Recht auf Wohnen zählt zu den Menschenrechten. Ohne angemessenen Wohnraum ist ein würdevolles Leben nicht möglich. Deshalb darf das Thema Wohnen nicht dem Markt und seinen auf Gewinnmaximierung ausgerichteten Regularien überlassen werden.

9. Wem gehört die GSG?

Die Gesellschafterstruktur der GSG ist seit Jahren konstant. Es handelt sich also um verlässliche Partner. 34,5 Prozent der Anteile trägt die Stadt Oldenburg. Jeweils 22,22 Prozent halten die Norddeutsche Landesbank und die Landessparkasse zu Oldenburg. 11,7 Prozent liegen schließlich bei der Deutsche Rentenversicherung Oldenburg-Bremen, 9,36 Prozent beim Landkreis Oldenburg.

10. Warum ist es wichtig, dass Menschen aus unterschiedlichen gesellschaftlichen Schichten in einem Viertel leben?

Jede Stadt beherbergt unterschiedlichste Menschen in ihren Mauern. Gerade die Vielfalt macht das Besondere von Städten aus. So entstehen neue Ideen, so finden sich Gleichgesinnte zu gemeinsamen Aktivitäten zusammen, so können alle voneinander lernen und profitieren. Das gilt nicht nur für die Stadt als Ganzes, sondern für jedes einzelne Viertel.
Wenn die Existenzgründerin sich mit dem Rentner austauscht, der Student mit der alleinerziehenden Mutter ins Gespräch kommt oder der Migrant mit türkischen Wurzeln der alten Damen aus dem zweiten Stock beim Einkauf hilft, dann hat das Bedeutung für das demokratische Gemeinwohl. Dort, wo Menschen verschiedenster Herkunft miteinander leben, entstehen in der Regel weit weniger Konflikte als dort, wo man unter Seinesgleichen bleibt.
Die GSG sorgt dafür, dass die Sozialstruktur Oldenburgs gesund erhalten bleibt. Es muss verhindert werden, dass in den attraktiven Wohnlagen der Innenstadt nur noch Besserverdiener leben können und Menschen mit geringerem Einkommen an den Stadtrand verdrängt werden. Die soziale Durchmischung der Stadt sichert den sozialen Frieden, Ghettobildung gefährdet ihn.